“2025년 부동산 절세 전략, 세무사가 알려주는 실전 시나리오 3가지”(부제: 일시적 1가구 2주택, 갭투자, 임대소득까지 한눈에) / 부동산 세금 계산기

1. 오르는 집값, 세금은 괜찮을까?

2025년 상반기 서울 아파트값이 다시 상승 곡선을 그리고 있습니다.
그런데 집값이 오를수록 세금 부담도 비례해서 커진다는 사실, 알고 계신가요?
단순히 집을 ‘싸게 사는 것’보다,
‘세금을 얼마나 아끼는가’가 실수익에 더 큰 영향을 줍니다.

세금의 종류는 다양합니다. 아래 부동산 계산기는 모든 종류의 세금(양도세, 증여세, DSR, 중개수수료, 보유세 등등 한번에 계산이 가능합니다.)

>>> 부동산 계산기 : https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/#google_vignette

 

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2. 시나리오①: 일시적 1가구 2주택 비과세 전략

✅ 핵심: 새 집을 산 뒤 기존 집을 2년 내에 처분하면 비과세!

예시:

• 2025.5월에 서울 녹번 아파트를 갭투자 매수
• 기존 실거주지는 고양시 덕양구 신안아파트
• 2027.5월 이전에 신안아파트를 양도하면 비과세 가능

✔ 주의할 점

• 새 집은 반드시 전입하지 않아도 무방
• 단, 규제지역 여부와 보유기간 요건은 반드시 체크해야 함

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3. 시나리오②: 갭투자자 취득·보유세 리스크

갭투자를 한다면 가장 중요한 건 ‘보유세’ 계산과 납부 시기 조율입니다.

주의할 점:

• 6월 1일 기준으로 소유하면 해당 연도 보유세 전체 부과
• 공동명의 or 자녀명의 분산도 고려 가능
• 다주택 중과 대상 지역은 종부세·양도세 폭탄 조심

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4. 시나리오③: 임대소득 + 금융소득 과세 주의

월세나 전세보증금 이자에서 생기는 임대소득,
그리고 배당 ETF, 달러 예치금, MMF 등에서 생긴 금융소득이
합산되어 연간 2천만 원을 초과하면 종합소득세 폭탄이 됩니다.

💡 팁: 소득이 생기기 전 미리 소득 분산이나 지분 조정 고려하기

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5. 절세 전략 요약표

구분전략 요약주의사항

일시적 1가구 2주택	새 집 매수 후 2년 내 기존 집 매도	규제지역 여부 확인 필수
갭투자	보유세 분산 / 6월 1일 전후 매수 조정	종부세 중과 대상 여부 확인
임대소득	2천만 원 이하로 분산	배우자/자녀 명의 분산 고려

 

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6. 마무리: 세무 전략 없이 투자하면 손해

단순히 '싸게 사서 비싸게 판다'는 개념은 과거 이야기입니다.
2025년 이후는 ‘세금 싸움’입니다.
지금 보유한 집이든, 새로 사는 집이든
세무 플랜 없이는 수익을 지키기 어렵습니다.

👉 다음 편에서는 **“전세가율로 본 갭투자 지역 Top 5”**를 다뤄볼게요!

 

 

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