🏠 “나도 걸릴까?” 6.27 부동산 대책, 사례로 보는 갭투자·대출 규제 총정리

2025년 6월 27일.
정부가 부동산 시장 과열을 막기 위한 **‘6.27 대책’**을 전격 발표했습니다.
특히 눈에 띄는 건, 단순한 다주택자 규제가 아니라,
**“갭투자 전반”**에 대해 칼을 빼들었다는 점이에요.

문득 이런 생각이 들었어요.
“내가 지금 하고 있는 투자는… 혹시 규제에 걸리는 건 아닐까?”
“전세 끼고 집 사려 했는데, 이제 못 하는 건가?”

그래서 오늘은 익명 실전사례 4가지를 통해
이번 대책이 어떤 영향을 주는지 쉽게 풀어보려고 해요.

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✅ 요약 먼저: 6.27 대책, 핵심 정리

구분이전6.27 대책 이후

갭투자 대출 가능 여부	수도권 일부 규제	수도권 전역 + 광역시까지 전면 제한
생애최초 대출(LTV)	최대 80%	최대 70%로 축소
일시적 1가구 2주택 인정 요건	3년 내 매도 시 비과세 가능	전세 낀 거래 시 요건 강화 가능성
주담대 활용 조건	갭투자도 가능	실입주 목적 아니면 주담대 사실상 금지

 

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👤 사례 1. 실거주 + 갭투자, 대출 없이 매수 

“나는 대출도 없이, 그냥 전세 끼고 서울 집 샀는데… 그것도 걸리는 거야?”

• 상황
  A씨는 경기도 덕양구 실거주 아파트를 11년째 보유 중.
  최근 서울에 새 아파트를 대출 없이 매수하고 전세를 놓을 예정.
• 변화 포인트
  잔금일 기준으로 세입자가 전세대출을 받을 경우,
  이 거래 자체가 **'갭투자 규제 대상'**으로 간주될 수 있음.
• 관건
  ➜ 세입자가 전세대출을 받느냐,
  ➜ 새 아파트를 3년 내 처분하느냐,
  ➜ 본인은 실입주 계획이 있느냐에 따라 세제 혜택 및 대출 규제가 달라짐.

❗ 즉, 내가 대출 안 받아도 세입자가 전세대출 받으면 '갭투자'로 분류될 수 있어요.

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👤 사례 2. 주담대 받고 갭투자… “이제 안 돼요?”

“6억 아파트, 3억 전세 놓고 나머지 3억은 주담대. 이게 딱 갭투자인데…?”

• 상황
  B씨는 2주택자이며,
  수도권 아파트를 전세 + 주택담보대출 조합으로 매수하려고 했음.
• 변화 포인트
  이제는 이 조합 자체가 불가능합니다.
  정부는 **“실입주 목적이 아닌 경우, 주택담보대출을 허용하지 않겠다”**고 발표했어요.
• 결과적으로
  ✔️ 실입주하지 않으면
  ✔️ 갭투자용으로 보이면
  → 주택담보대출 승인 자체가 거절될 수 있어요.

💬 "그럼 기존에 대출 승인이 떨어진 건 어때?"
→ 잔금이 아직 안 끝났다면, 대출 취소 가능성도 존재하므로 꼭 은행과 체크하세요!

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👤 사례 3. 생애최초, 대출 우대 받고 싶었는데…

“신혼부부인데 LTV 80% 믿고 집 보러 다녔어요…”

• 상황
  C씨 부부는 생애최초 구입 조건에 맞춰
  수도권 아파트 구입을 계획 중이었고,
  기존에는 LTV 80% 우대가 가능했음.
• 변화 포인트
  생애최초 LTV 우대는 최대 70%로 축소.
  특히 6억 초과 물건은 LTV가 더 낮아질 수 있어요.
• 결국
  계획했던 대출이 줄어들면
  실질적인 내 집 마련 문턱이 높아진 셈이죠.

🤔 이건 생애최초 실수요자에겐 조금 아쉬운 소식 아닐까요?

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👤 사례 4. 3주택자, 서울에 갭투자 한 채 더?

“지금 2채 보유 중인데… 서울에 한 채 더 사서 세입자 넣을까 했거든요”

• 상황
  D씨는 현재 지방 2주택 보유자.
  서울 아파트를 전세 끼고 매수하려 했음.
• 변화 포인트
  수도권·광역시 전역에서 갭투자에 대한 주담대는 금지.
  기존 대출도 줄줄이 점검에 들어갈 수 있음.
• 추가 세금 리스크
  이 경우, 종부세·취득세·양도세 모두 중과세율 적용 대상.
  심지어 임대소득세까지 주의해야 해요.

😓 세금·대출·시장 모두 막히는 전형적인 규제 사례…

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💬 마무리하며 – 정말 궁금해졌어요

정부의 의도는 분명합니다.
투기성 갭투자 차단, 그리고 실수요자 위주로 시장 안정화를 이루겠다는 것이죠.

하지만 막상 현장의 목소리는 다릅니다.

• “실거주 조건인데도 불이익을 받을까 걱정돼요.”
• “세입자가 전세대출 못 받으면 공실 위험도 커지는 거 아닌가요?”

그렇다면 여러분은 어떻게 생각하시나요?
진짜 실수요자 보호 대책이 되었을까요, 아니면 착한 투자자까지 함께 묶어버린 걸까요?

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🔎 체크리스트 – 내 투자가 위험한지 판단해보세요

✔️ 주택담보대출을 사용할 계획인가요?
✔️ 새로 살 집에 실입주하지 않고 전세 놓을 예정인가요?
✔️ 세입자가 전세자금대출을 받아야 가능한 구조인가요?
✔️ 서울, 경기, 광역시 소재 아파트인가요?
✔️ 생애최초 대출 우대 혜택을 기대했나요?

➡️ 이 중 2개 이상 해당된다면, 6.27 대책의 영향을 받을 수 있습니다.